Jak kupić dom na licytacji komorniczej? Czy to się opłaca? Czego się strzec?
Kupno mieszkania na licytacji komorniczej kusi każdego, kto zdaje sobie sprawę z istnienia takiego sposobu na nabycie nieruchomości. Teoretycznie rozwiązanie to wydaje się mieć same zalety. Często jednak okazuje się, że lokale tego typu przynoszą wiele kłopotów – i to na długie lata. Czy warto zatem zainteresować się kupnem mieszkania na licytacji komorniczej? Zapraszamy do lektury!
O co w tym wszystkim chodzi, czyli czym jest licytacja komornicza
Skoro czytasz ten artykuł, najprawdopodobniej wiesz, czym zajmuje się komornik. Praca tego funkcjonariusza sądowego polega na ‘skłanianiu’ dłużników do spłaty swoich należności wierzycielom. W przypadku stawiania oporu oraz braku współpracy – co zdarza się często – komornicy imają się drastycznych środków. Niejednokrotnie zajmują ruchomości, a nawet nieruchomości dłużników, aby spłacić to, co winni są oni swoim wierzycielom. Dobra przejęte w ramach egzekucji komorniczej można zakupić na specjalnych licytacjach. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży wędrują do wierzycieli, usuwając w ten sposób lub przynajmniej zmniejszając zadłużenie. Jak wygląda licytacja komornicza?
Zacznijmy od samego początku. Po zajęciu nieruchomości komornik szacuje jej wartość. Następnie ustala się termin oraz lokalizację licytacji (ta z reguły jest stała). Przedsięwzięcia tego typu mają charakter otwarty. Nie są one skierowane do konkretnej, uprzywilejowanej grupy ludzi. Głównym warunkiem uczestnictwa w licytacji jest wpłacenie wadium, czyli zaliczki finansowej, która stanowi rodzaj zabezpieczenia dla kancelarii komorniczej. Jeśli nie zakupisz danej nieruchomości wadium rzecz jasna zostanie Ci zwrócone. Gdy z kolei wygrasz licytację, kwota wadium zostanie odjęta od ostatecznej ceny.
Jak wziąć udział w licytacji komorniczej?
Czy chcesz wziąć udział w licytacji komorniczej o nieruchomość? Może zrobić to absolutnie każdy, kto tylko sobie tego zażyczy. Aby dołączyć do grona licytantów, w pierwszej kolejności wpłać wadium wynoszące 10% oszacowanej wartości mieszkania. Kwotę tę należy wnieść na wyznaczony rachunek sądowy. Poza tym w dniu licytacji konieczne jest zgłoszenie się w biurze komornika.
Sama licytacja przebiega jak każda inna. Wygrywa ten, który da najwięcej. Cenę można podbijać o 1% sumy oszacowania.
Dlaczego licytacje komornicze uważa się za opłacalne?
Tak jak zaznaczono na wstępie, mieszkania pochodzące z licytacji komorniczych uchodzą za łakome kąski. Skąd wziął się ten stereotyp? Podczas pierwszej licytacji, cena wywoławcza stanowi zaledwie 75% rynkowej ceny nieruchomości. Co więcej, gdy nie znajdą się chętni do kupna, organizuje się drugą licytację, a cena wywoławcza obniżana jest do 2/3 wartości rynkowej. Jeśli lokal nie zostanie sprzedany mimo tego, nie przeprowadza się kolejnych licytacji.
Możliwość kupna mieszkania w tak niskiej cenie jest z natury kusząca. Niestety, cena to nie wszystko. Nieruchomość pochodząca z licytacji komorniczej może sprawić nam wiele kłopotów. Jakich?
Wady mieszkań z licytacji komorniczych
Mieszkania zakupione na licytacjach komorniczych często okazują się wyjątkowo problematycznymi nabytkami. Dlaczego? Z dwóch powodów.
Po pierwsze, mieszkania tego typu mają z reguły niejasną sytuację prawną. Wyjaśnienie pewnych spraw oraz doprowadzenie nieruchomości do stanu prawnej ‘czystości’ może pochłonąć sporo czasu, a nawet pieniędzy. Największy problem polega na tym, że mieszkania z licytacji komorniczych zazwyczaj są wciąż zamieszkanie. Mało kto opuszcza swoje cztery ściany dobrowolnie, mimo iż taka możliwość jest zawsze przedkładana dłużnikom tracącym nieruchomość. Sprawa komplikuje się , gdy w mieszkaniu żyją osoby takie jak kobiety w ciąży, niepełnosprawni, małoletni, obłożnie chorzy lub bezrobotni. Polskie prawo zabrania wyrzucenia ich na bruk – musi zostać im zapewniona pomoc w postaci lokalu socjalnego. Wówczas, oczekiwanie na wyprowadzkę dotychczasowych właścicieli może się znacznie wydłużyć. Pamiętaj jednak, że jeśli gmina nie zapewni im lokalu socjalnego, możesz starać się o odszkodowanie.
Po drugie, mieszkania z licytacji komorniczych zazwyczaj są w fatalnym stanie. Niestety, znaczna część osób, których sytuacja spowodowała utratę lokalu, to ludzie z tak zwanego marginesu społecznego. Bardzo często pozostawiają oni swoje nieruchomości w stanie krytycznym, co generuje potrzebę dokonania gruntownego remontu.
Zanim zdecydujesz się na udział w licytacji komorniczej, zastanów się nad wszystkimi „za i przeciw” tego rozwiązania. Pamiętaj, że masz prawo zapoznać się uprzednio ze wszystkim informacjami na temat danej nieruchomości, co oczywiście powinieneś uczynić.